Quando si compra un immobile, uno dei vantaggi indiscussi deriva dall’acquistare come prima casa. Lo Stato prevede una serie di misure per andare incontro a chi detiene una prima proprietà, nel caso trasferisse in quell’immobile la residenza. 

È dell’anno appena passato una sentenza che stabilisce in 18 mesi dall’atto di acquisto il tempo utile per richiedere il trasferimento della residenza e qualora questa scadenza non fosse rispettata per cause non imputabili al cittadino che ha fatto richiesta, questo non perderà le agevolazioni.

È quanto è successo a una giovane donna di Roma, che avendo acquistato casa e fatto contemporaneamente richiesta di trasferimento di residenza, si era vista arrivare una risposta dal Comune dopo due anni e mezzo. Una sentenza, stabilita dalla sezione XVI della Ctr Lazio, ha dato ragione alla donna e stabilito come sia sufficiente la formalizzazione della domanda di trasferimento nei 18 mesi seguenti all’acquisto della casa per mantenere le agevolazioni sulla casa. 

Le agevolazioni sull’acquisto della prima casa

È considerata prima casa ai fini Irpef quella destinata ad abitazione principale, in cui il contribuente o i suoi famigliari dimorano abitualmente. 

Bisogna prima di ogni cosa distinguere se l’acquisto avviene da un privato o da un’impresa: nel primo caso l’acquirente dovrà versare: 

  • l’imposta di registro del 2%;
  • l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Se l’acquisto avviene da impresa, le condizioni sono:

  • Iva al 4%
  • imposta di registro fissa di 200 euro;
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
  • imposta catastale fissa di 200 euro.

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto di acquisto. 

L’immobile deve inoltre essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la residenza o la stabilisca, ma entro 18 mesi dal rogito. In alternativa, l’immobile può trovarsi nel luogo dove l’acquirente svolge la propria attività (anche di studio, di volontariato o sportive). Altra condizione fondamentale è che non si deve trattare di immobile di lusso, ma deve rientrare nell’elenco delle categorie ammesse alle agevolazioni. 

Dal 2007 è possibile detrarre fiscalmente ai fini Irpef (nella misura del 19%) i compensi corrisposti agli intermediari immobiliari per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d’imposta. 

Niente Imu e Tasi 

La Legge di Stabilità 2016 ha portato all’abolizione delle imposte IMU e Tasi sulla prima casa, ma solo se costituisce abitazione principale. Se invece si possiede per esempio un immobile di proprietà, ma la residenza è indicata in un’altra abitazione, l’Imu va comunque corrisposta. 

L’agevolazione sugli interessi del mutuo 

Chi acquista la sua prima casa o una pertinenza (garage o cantina) ricorrendo a un mutuo, usufruisce delle detrazioni sugli interessi passivi e sugli oneri accessori. Lo sconto fiscale è pari al 19% e va calcolato su un importo massimo di 4.000 euro. La stessa detrazione è valida anche se il mutuo è acceso in un momento differente all’acquisto dell’immobile, a condizione che l’acquisto stesso avvenga nei 12 mesi che precedono o seguono l’atto di compravendita. 

Nel caso in cui si decidesse di intestare la casa a entrambi i coniugi, ognuno di essi potrà portare in detrazione la propria quota, suddivisa secondo la percentuale di titolarità. 

Quando si perdono i benefici sulla prima casa

Bisogna prestare attenzione pur avendo ottenuto le agevolazioni prima casa, perché la legge prevede che quegli stessi benefici possano perdersi. Questo accade quando: 

  • dopo 18 mesi non si è ancora provveduto a stabilire la residenza nel luogo in cui l’immobile è ubicato;
  • l’abitazione è venduta o donata prima di 5 anni dalla data di acquisto, (salvo che non si provveda entro un anno ad acquistare un altro immobile da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale).

In caso di cointestazione della casa ai due coniugi, qualora dovessero separarsi, la legge dice che “la decadenza dall’agevolazione non può derivare dall’acquisto o dalla cessione di un immobile in sede di separazione consensuale”.